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中央吹響土地集結號 地方集中推地
新年伊始，各地土地市場卻出現瞭與往年截然不同的表現。本應是樓市緩沖期的1月份，在今年卻顯得躁動。
1月13日，北京市國土局公告顯示，1月10日招標的昌平3宗地以76億元的價格成交。這3宗地除瞭一宗多功能用地外，其他兩塊均為帶有自住型商品房屬性的地塊。
除瞭北京之外，上海、深圳、杭州等各地的土地供應也出現集中放量，不少城市1月土地供應量創歷年新高。
而據記者瞭解，各地趕在年前集中推地的原因在於，開發商不僅年初資金充裕，而且在高周轉開發策略的影響下，開發商已經將拿地的時間節點提前，各地方政府紛紛希望抓住這個機會。
不過，來自決策層的土地"集結號"已經吹響。1月10日，國土資源部部長、國傢土地總督察薑大明表示，東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應。
賣地"沖動"
"現在各地的土地供應都在放量，市裡要求我們也要把握時機。"東部某省會城市國土局負責人張明(化名)告訴記者，"1月份土地市場延續瞭2013年底的火熱行情，所以一部分地塊要趕著推。"
對於張明來說，這一波土地出讓工作是一場意義重大的"攻堅戰"。"現在各地都在搶著推地，因為大傢都知道年初開發商的資金比較充裕。"張明告訴記者，按照計劃，1月份他所在的城市將供應11幅地塊，比去年同期增加瞭近一倍。
"對於像我們這樣的二線城市來說，開發商還是有選擇性地進入，多為東部二線城市，如果我們給的條件好，他就買我們的地；別人給的條件好，他就買別人的。"張明告訴記者，"因為開發商的資金就那麼多。"
據記者統計，截至目前，1月份北京土地市場已有11宗地塊成交，其中經營性用地10宗。記者在北京市土地整理儲備中心網站看到，1月13日，北京昌平區三宗招標出讓地塊公佈交易結果，萬科、綠地、遠洋等房企各有斬獲。而就在幾天前的1月7日和9日，北京還有7宗經營性地塊成交。
事實上，從地方政府近日的推地數量來看，各地的土地供應也開始集中放量。數據顯示，整個1月，北京出讓的土地數量高達23宗，合計土地出讓面積達到瞭372.5萬平方米，單月土地出讓金有望突破250億元。
其他熱點城市也不甘落後，其中，列入上海1月出讓計劃的經營性用地，至少有27幅，累計起拍價已達136.8億元。1月，深圳預計將出讓20宗地塊，土地出讓金超過44億元。杭州土地市場計劃掛牌41宗土地。
中原地產總經濟師張大偉認為，從目前公佈的各項數據來看，2014年土地市場供應繼續明顯增加，盡管從短期看，"地王"依然會頻繁出現，影響市場的價格預期，但供應的增加對緩解後市的供需結構壓力有比較大的作用，房價在2014年的漲幅將有所緩解。
張明告訴記者，為瞭在年初打開一個良好局面，他們已經使出"渾身解數"，本該在上半年內供應的優質地塊出讓時間都已經被提前，而計劃在1月份出讓的地塊底價在原有底價的基礎上都上浮瞭10%-15%。
"實際上，我們對出讓地塊設定的底價一般會比成本價高出15%-25%左右，也就是說，即便地塊最終以底價成交，政府部門也會有15%-25%的收益。"張明告訴記者，"但對於市裡來說，這些也是遠遠不夠的，因為今年土地供應上是什麼調子還不能確定。"
地方政府"斷奶"？
不過，就在各地土地部門疲於奔命地"賣地"的時候，來自上層的"集結號"已經吹響。
1月10日，薑大明在2014年全國國土資源工作會議上說，中央要求東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。
盡管國土部在1月13日專門澄清，這並非絕對意義上不提供任何新增建設用地，但這一消息仍然觸動瞭房地產市場的敏感神經。
據記者瞭解，所謂的"生活用地"即是以住宅用地為核心，也就是說，北京等特大城市未來的工業和商服用地，隻能以盤活存量為主，沒有新增量可用。
"這一政策出來後的第一反應就是，以後土地更少，地價更高，土地更難拿瞭。"北京一位本土開發商在看到國土部新政後對記者表示。
而對於地方政府而言，國土部的這一政策無異於給本就"捉襟見肘"的地方財政"斷奶"。
"我們此前確實已經聽到風聲，但具體執行細則還沒有明確要求，我們也還在等。"張明告訴記者，"不過，最晚全國兩會後會有明確說法，政策收緊的可能性很大。"
某業內人士分析，目前在一線城市的住宅用地供地遠遠不能滿足開發商們的拿地需要，於是，按照規劃供給的商業用地就成瞭開發商爭搶的目標，將商業用地變成"商改住"或公寓的形式建設出售。
以2013年北京為例，北京2013年土地市場經營性用地總成交額近1800億元，創下瞭土地市場歷年最高水平。其中，住宅用地賣地收入為912億元，占比僅50%左右。如果限制商業和工業供地新增規模，無疑將給地方土地財政帶來重大影響。
"現在我們的地方財政預算中，收入支出結構基本上是固定的，"張明所在城市的財政部門負責人告訴記者，每年當地政府的本級收入隻能負擔政府人員費用、辦公支出等基本項目，"想要發展城市經濟，現在我們隻能依賴中央劃撥、超收收入、土地出讓金，而發的地方土信貸高雄阿蓮土信貸債大部分仍然要靠在職證明信貸年息借貸增貸轉貸土地出讓金來還。"
中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲認為，土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環節，可以擴大城市建設規模。"哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也可以通過土地出讓讓企業和資本進入，進而帶動區域發展。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/08102581150.shtml
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