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李嘉誠的"賬本紅線"
"李嘉誠出售西城都薈項目的新聞出現之前，這個項目並沒有受到過多的外界關註，甚至很多人都不知道這是和黃和長實的作品。"曾接觸該項目的商業地產人士向本報記者如此描述西城都薈受到的"冷遇"。
從未承諾對項目堅持"長期持有"的李嘉誠，一直在踐行選擇合適時機出售的投資法則。對於這些早已觸碰"長和系"經營底線的項目，李嘉誠依然有辦法保其"華麗"出售，實現資產最大值。
業內人士分析，如今經濟模式已經發生巨變，在電商沖擊下，商業物業的價值潛力猛然下滑，不能按照過去的方法招商。對於開發商來說，持有高端商業物業，不如持有現金流。
優質地段項目遭"雪藏"
"一直是冷冷清清的，從開業至今基本上沒旺場。"西城都薈的某商傢葉永芝(化名)表示，她的語氣中夾雜著不少抱怨。"西城都薈"的冷場，早已人盡皆知，而進駐該項目的商鋪銷售人員也常抱怨每月銷售業績"慘不忍睹"的事實。
近日，和記黃埔宣佈將廣州西城都薈商業地產項目以30.3億港元作價售賣給離岸公司GCREFAcquisitions22Limited。這意味著，"長和系"放棄瞭其上世紀在廣州投資的第一個項目，並將在廣州的"西進"發展中缺席。
不過，相對於李嘉誠秉承的"地段優先"投資法則而言，西城都薈這個由長江實業與和記黃埔聯手打造的優質地段項目，確實符合李嘉誠的投資思路。
該項目占地約7.1萬平方米，總建築面積8.8萬平方米，所處地段正是廣州和佛山交界的傳統商圈荔灣區。不僅如此，西城都薈項目正處於廣州地鐵一號線與廣佛地鐵線的交會點，其背後蘊藏著廣佛商圈的巨大消費群。
據悉，和記黃埔是伴隨1997年興建廣州地鐵進入廣州投資的，其中，"地鐵上蓋物業"的西城都薈便是李嘉誠看中的首個項目。
"一直捂盤到2005年才開工，最先出售的也是住宅，那片住宅很有代表性。"一位從業多年的房企人士告訴記者，西城都薈住宅部分逸翠灣在 2008年開售，"在當年腥風血雨的樓市行情中，逸翠灣出售價位在1.5萬元/平方米，且銷售成績相當理想，成為城中不斷熱議的樓王。"
該人士粗略計算瞭一下，西城都薈上蓋的住宅部分銷售價格隨後一直水漲船高，到2011年最後一批住宅的售價已高達2.5萬元/平方米，因此，住宅部分為整個項目創收至少達20億。
不過，與住宅巨額收金相比，逸翠灣裙樓配套的商業部分西城都薈明顯入不敷出，且其經營也波折重重。
記者瞭解到，早在2006年4月和記黃埔就已經宣佈西城都薈將開業，但由於地鐵工程等緣故，西城都薈的開業時間一推再推，被業內視為廣州商業地產"三大難"之一。
其間，和記黃埔屢屢與包括百盛、樂賓等眾多大型商傢談判失敗，且連廣州車貸高雄茂林車貸汽車貸款屏東春日汽車貸款百貨、王府井百貨的合作也不瞭瞭之。拖延瞭六年後，該商場終於在2012年年底試營業，而目前出租率僅75%。
業內人士分析認為，西城都薈之所以冷清，最主要的原因是李嘉誠在對該項目"捂盤"的過程中，已經錯過廣州商業地產發展最好的時間。此外，有荔灣區政府人士表示，該項目的落寞也與政府積極推動"東進"戰略，而李氏押寶的"西進"戰略遭到邊緣化有關。
"試一試，不行就賣掉"
不過，在業內人士眼中，不少商傢都認為西城都薈有發展潛力，"隻是需要更多的投入和更長的圈養周期，那就要看誰願意等下去。"葉永芝告訴記者。
"這麼好一個地段的物業，按照李氏的出牌章法，是不會在該項目最低值時出售的。"一位接觸長江實業和和黃地產近期多宗出售業務的中介機構知情人士丁先生分析，目前，該項目正處於較高值時出售，且出售方的出售意願較堅決。
不過，既然花費六年時間打造，選擇在去年年底開始試營業，李氏又為何在短短不足一年後出售項目，而不選擇熬過商業項目必經的養商期。
一般而言，商業項目開業初期須經歷一段比較困難的培育時期，其間，人流量比較少，租金比較低，歷時1至3年。
"站在出售方的立場，商業項目在養商期早期，其開發前景依然存在，因此，做項目評估也會有優勢。"丁先生稱。他認為，最讓出售方擔心的或許是項目收益持續增長的預期，因此，選擇在合適的時點出售是合理的商業行為土信貸彰化大城土信貸汽車貸款南投草屯汽車貸款。
上述曾接觸該項目的商業地產人士告訴記者，去年年底試營業之前，眾多商傢已經簽訂合約，即使出售方有意願出售，也難免有賠償緊接而來，因此，項目估值肯定大打折扣。
為瞭讓這本已失勢的項目在估值時獲得加分，李氏並未放棄重新包裝的機會，將本已雪藏六年的項目推向培育的起步期，也不失為挽救資產的辦法。
據另一位曾接觸該項目運營團隊的商業地產人士回憶，在去年試營業期前，運營方的意見是"盡可能積極地把項目做出來，不管結果如何也要試一試"，而運營團隊同時感覺到，無論做得好與不好，項目都有可能面臨整體出售的結局。
記者瞭解到，該項目從試營業期間並未停止舉辦系列暖場活動，包括主題展覽等。該項目運營期間的積極程度，也讓業內有目共睹。
市場上對李氏在內地運營方式的判斷是，對住宅項目囤地采取慢開發慢銷售，而對持有型物業則延長開發時間，等土地與樓面價值飆升至合理高點時，打包出售。
華南某房企人士蔡先生告訴記者，業內人士也嗅到瞭老城區荔灣區的物業價位已到瞭一定的滯漲期，"長和"隻是走出第一步而已。
廣州西城都薈的賣價折算後為2.9萬元/平方米，而這項交易金額達30.3億港元，將為和黃錄得約4.93億港元的未經審核收益。對於此次西城都薈的成交價格，業內人士黃文傑認為該價位在正常交易價格范疇內，不存在割價讓利退場。
顛覆"長期持有"概念
事實上，市場消息稱，除瞭西城都薈項目，李嘉誠在廣州的商業物業可能一並打包進這宗交易，和黃位於廣州蘿崗區的國際玩具禮品城可能屬於交易物業之一。
記者從該國際玩具禮品城瞭解到，這個項目占地30多萬平方米，總投資15億元，李嘉誠在2003年入股該項目，占股60%。不過，該項目的一期 商鋪在2004年開售當日直接售罄，收金7億後，二、三期的開發便瞭無蹤影，一期項目也門庭冷落，開業率隻有1%，至今項目依然遭到店鋪業主的維權。在商 業地產領域，該禮品城項目幾近癱瘓，不過，該項目的部分土地在經過更改規劃後已建成公寓樓盤。
丁先生告訴記者，與西城都薈押寶"西進"策略失敗不同，玩具禮品城依然承接著廣州市政府"東進"的大背景，這意味著，即使該項目的出租率、開業率、前期投入、人氣遠遠低於西城都薈，但玩具禮品城地處廣州蘿崗新區優質地段，其土地價值依然有極大的發展空間。
"持有方等待的不是長期持有，而是資產最大化的一個機遇。"丁先生總結李氏的出售路徑稱，丁先生所在的中介機構正是為李氏出售物業做前期盡職調 查，除瞭本身要做的項目估值外，還需要判斷競標方的價位、風險等因素，畢竟"太差的項目，買傢也不會願意出高價格，所以如何判斷最大值，才是關鍵"。
事實上，在"長和系"的經營賬本中，收益率僅個位數的項目已瀕臨出售紅線。
根據公開資料，從1991到2011年的20年間，經歷瞭亞洲金融危機、SARS危機和美國次級債引發的全球金融海嘯的"長和系"盡管在3G、 電視、娛樂等業務上也曾大幅虧損，但整體盈利依然穩健和保持優勢。這20年間，和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%，長江實業的平均凈資產收益率更接近 15%。
顯然，不論是回報率最高隻能達到7%左右的西城都薈，還是毛利率僅3%的百佳超市，以及租金回報僅約5%的陸傢嘴寫字樓，都已踩在"長和系"的賬本紅線上。
中坤董事長黃怒波認為，不少開發商有個傳統思維，商業地產持有越多越好，這樣做會忽視瞭流動性，容易走入死局。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-14/08302416745.shtml
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