房地產信托風險警報頻響 信托公司轉向股權投資
??近期，地產商佳兆業的危機波及信托行業，多傢信托公司均被曝有信托項目卷入其中，房地產信托風險警報響起。不過，一位信托公司研究員表示，房地產一直是信托公司的深耕領域。經過多年的運作，模式成熟，資產易於評估，退出方式較為清晰，雖陸續有風險事件發生，但真正釀成危機的是少數。在轉型的瓶頸期，房地產信托仍是信托公司開展業務的重點領域。不過，相對於之前的貸款型房地產信托占主流，今後股權投資型房地產信托會逐漸增多。
??用益信托數據顯示，截至目前，1月份共發行股權投資型房地產信托5款，均為單一期限，規模總計19.50億元。而貸款型房地產信托共發行25款，規模總計60.55億元。
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??房地產信托風險頻發
??從去年底開始爆發的佳兆業風波至今仍在蔓延。消息稱，華潤信托受佳兆業影響已經暫停地產業務。2014年全年到目前，房地產信托爆發風險的頻率是信托業所有投向領域中最高的。
??近期，佳兆業的危機將包括華潤信托、愛建信托在內的數傢信托公司的多個項目卷入其中。而恒盛地產爆發危機也牽連到瞭四川信托等。
??此前，還有光耀地產，因陷入債務危機而瀕於破產。此前多傢信托公司曾通過信托產品向光耀地產輸血，因此面臨壓力。
??標準普爾評級服務最新發佈的《佳兆業集團的問題會對中南崁房屋汽車貸款土城房屋汽車貸款國房地產開發商產生什麼影響》報告表示，佳兆業集團的違約事件可能令中國投機級房地產開發商的融資狀況變得困難。並預期，未來12個月內中國房地產開發商的評級趨勢將出現分化。大型開發商的表現將持穩，市場份額將擴大，而小型開發商在市場增速放緩、融資環境嚴峻的背景下，其信用狀況可能變差。
??用益信托研究員帥國讓表示，受經濟增速放緩，2015年房地產行業下行風險仍會繼續，房地產信托今年仍面臨較大兌付危機。
??數據顯示，2015年一季度集合資金房地產信托預計到期規模為526.11億元、二季度的數據為575.21億元、三季度該數據高達621.91億元、四季度仍維持573.69億元的高位，兌付壓力不亞於2014年。
??實際上，信托公司早已經開始收縮房地產信托的發行規模。用益信托數據顯示，2014年四季度，房地產集合資金信托的發行、成立規模下滑，共發行485.8億元的房地產集合資金信托計劃，同比下降61.2%。
??房地產業務向股權投資轉型
??普益財富統計數據顯示，上周（1月17日—1月23日）共有23傢信托公司發行瞭35款集合信托產品，發行數量環比減少12款，降幅25.53%。35款新發行產品中，31款產品公佈瞭募集規模，平均計劃募集規模為2億元，環比增加0.43億元，增幅為27.04%。按照平均規模推算，上周發行的信托產品總計劃募集規模為69.98億元，環比下降3.99億元，降幅為5.40%。
??其中，從資金運用領域來看，房地產領域產品發行瞭13款，占發行總數量的37.14%。值得註意的是，上周募集規模最大的是安信信托發行的“安鑫未來1號股權投資集合資金信托計劃”，募集規模均為10億元，這是一款房地產領域股權投資類產品。
??信托公司都轉向股權投資和權益投資類的資金運用方式，而放棄較為簡單的貸款方式，所以貸款類產品數量和規模在上周都銳減。
??一位信托公司研究員對記者表示，目前，房地產信托大多數都是貸款型。一種是信托公司以房地產項目為載體向投資人募資，借款給開發商，開發商到期還本付息。另一種是與銀行合作，商業銀行發行理財產品募集資金，委托信托公司設立單一資金信托，然後借款給開發商。一般來說，這種類型的信托對開發商的資質要求較高。風險控制方面，都是資產抵押包括土地使用權或在建工程；股權質押；第三方擔保等，項目的風險性壓低瞭不少。
??但相對於貸款型，股權投資型的信托公司能直接或者間接參與房地產企業項目的經營管理。而且，股權質押、資產抵押、第三方擔保等風險控制措施也同時實施。此外，還設立獨立賬戶資金監管，便於資金監控。一位信托業內人士表示，不受自由資金比例和四證的限制，也是信托公司傾向於股權投資型的重要原因。
??據業內人士透露，目前房地產信托出現問題的大多數都是貸款型，例如近期爆出的佳兆業，所涉及的信托計劃都是此種類型。所以現在信托公司已經非常謹慎，畢竟親身參與管理更有可靠性。
??股權投資等方式的風險控制要比貸款類好，采用較為復雜的結構設計和交易方式有利於降低產品風險，也有利於提高信托公司的自主管理能力。
??從房地產信托存量數據來看，信托業協會數據顯示，截至2014年三季度，信托資產管理餘額達12.94萬億，其中房地產信托規模1.27萬億，占比9.77%。其中，按照用益信托數據顯示，2014年，股權投資型房地產信托共發行263款，發行總規模達820.63億元（其中有部分信托計劃沒有公佈發行規模）。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/09115966734242716369007.shtml
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